Drahé hypotéky nemusí přinést levné bydlení

Ony zmíněné komplikace na cestě k vlastnímu bydlení pro rodinu si můžeme ilustrovat na vývoji podmínek pro získání sedmimilionové hypotéky. Zatímco na konci roku 2016 dosahovaly průměrné úrokové sazby z hypoték dle Hypoindexu 1,77 %, nyní, v červenci 2022, je to už 6,24 % dle stejného zdroje. Měsíční splátka se tak vyšplhala z 25 076 Kč na 43 055 Kč. Při takové splátce, aby zájemce splnil podmínku DSTI (poměr splátek dluhů k příjmu), musí žadatel o hypotéku dosahovat hrubého měsíčního příjmu přibližně 126 000 Kč, přičemž kdyby byly úrokové sazby jako v roce 2016, stačilo by na splnění podmínky 72 000 Kč měsíčně.

Tím se významně snížil počet lidí, kteří na hypotéku dosáhnou. Mnoho lidí tak očekává pokles cen nemovitostí, což je přirozené, když klesne poptávka. Jenže současně pozorujeme i pokles nabídky vlivem růstu cen materiálů a mezd. Developeři tak nebudou schopni jít s cenami nových nemovitostí dolů. Tento posun rozhodně není dočasný. Růst mezd je částečně dán tlakem vyvolaným inflačním očekáváním, tedy, že zaměstnanci chtějí více, protože předpokládají, že bude draho.

O mnoho lépe na tom však nejsou ani ceny materiálů. Část růstu cen materiálů je dána dvěma dočasnými faktory: covidovým narušením dodavatelsko-odběratelských řetězců a tedy nedostatečným a nepružným zásobováním materiály a omezenou možností dodávek surovin z Ukrajiny a Ruska vlivem válečného konfliktu. Ceny však ovlivňují další faktory, které v kratším časovém horizontu nepominou. Tím je růst mezd u výrobců, nedostatek pracovních sil v dopravě či třeba růst cen energií. Cenu některých materiálů ovlivňuje i mimořádná poptávka, zejména u materiálů, které jsou třeba k výstavbě pasivních domů či renovací za účelem energetické úspornosti.

Pokles cen může být jen iluzí

Právě tato situace na nabídkové straně je hlavní odlišností od minulé ekonomické recese. Pokud nebudou moct developeři snížit ceny a vyplatí se jim odložit prodeje na lepší časy, zachovají se tak i všichni, kteří si odklad budou moct dovolit, z řad prodávajících starších bytů. S výraznější slevou budou muset přijít jen ti, kteří na prodej velmi pospíchají, což může ve statistikách vyvolat iluzi poklesu cen. Bylo by to však jen zkreslení dané nízkými objemy prodejů a vynucenou slevou.

Jak upozornil ekonom Petr Bartoň, růst inflace už slábne z meziměsíčního 1,8% na 1,6%. Výměna členů bankovní rady ČNB společně s dlouho očekávaným uklidňováním situace okolo růstu inflace může koncem roku přinést uvolnění v oblasti měnové politiky a tedy zvýšení dostupnosti hypoték. Kdo bude moct, s prodeji do té doby počká. Nedá se však předpokládat nějaký rychlý pokles k mimořádně nízkým sazbám, na které jsme byli před šesti lety zvyklí.

Právě úrokové sazby někde mezi dvěma extrémy mohou motivovat kupující nemovitostí, aby lépe zvažovali výběr svého bydlení. Zatímco nízké sazby vedly k investicím „do metrů,“ kdy se prodávaly i poměrně neatraktivní nemovitosti, nyní může dojít k cenovému odskočení těch skutečně atraktivních domů. Vily v blízkosti Prahy v pasivním provedení, které spoří vysoké náklady za energie se tak mohou stát dobrou investicí ve srovnání s energeticky náročným bydlením ve starším rodinném domě.